SF ขายกิจการให้ Central ใครได้ใครเสีย
ในช่วงกลางเดือน มิถุนายน 2021 ราคาของบริษัท SF ซึ่งเป็นเจ้าของ เมกาบางนาอยู่ 49% ได้พุ่งจากราคาประมาณ 7 บาทกว่าๆไปถึง 11 บาทในเวลาเพียง 1-2 อาทิตย์เท่านั้นท่ามกลางข่าวลือของการขายกิจการ ซึ่งบางกระแสก็บอกว่าทาง CPN (Central Pattana - ของตระกูลเซ็นทรัล) บางกระแสก็ว่า AWC ( Asset World Corporation - ของทางคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี) ได้สนใจการซื้อกิจการผ่านทาง Major Cineplex ด้วยเหตุว่าทาง Major Cineplex ถือหุ้นใหญ่ในบริษัท SF อยู่ประมาณ 30% ในบทความนี้เราไม่ได้จะเล่าว่าข่าวที่เกิดขึ้นจริงหรือไม่ แต่เราอยากจะเล่าว่าโอกาสในการซื้อกิจการต่างๆ มันเกิดขึ้นได้ด้วยอะไร โดยใช้กรณีนี้เป็นกรณีศึกษา
ก่อนอื่นต้องบอกว่า การซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นใหญ่มากกว่า 25% 50% หรือ 75% ผู้ซื้อต้องขอซื้อหุ้นคืนจากผู้ถือหุ้นที่เหลือทั้งหมด และเนื่องจาก Major ถือหุ้น SF อยู่ที่ 30% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่เกินกว่า 25% ทำให้บริษัทใดก็ตามที่จะขอซื้อหุ้น SF จากเครือ Major ตามกฎแล้ว จะต้องโดนบังคับให้ซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้น SF ที่เหลือทั้งหมดในราคาเดียวกัน แต่ผู้ถือหุ้นที่เหลือสามารถเลือกที่จะขายหรือไม่ขายหุ้นตัวเองออกไปก็ได้
ในส่วนของตระกูลเซ็นทรัลเองได้มีความเกี่ยวข้องกับ เมกามายาวนานและมากขึ้นเรื่อยๆอยู่แล้ว ตั้งแต่แบรนด์ ในเครือ อาทิ Tops, โรบินสัน และล่าสุด เปิดเซ็นทรัลในเมกาเลยทีเดียว ในส่วนของตระกูล สิริวัฒนภักดีก็ไม่น้อยหน้า ด้วยการเป็นผู้เช่าในเมกามาตั้งแต่เปิดห้าง ผ่านทาง Big C Supermarket ทำให้รู้เรื่องต่างๆในเมกาเป็นอย่างดีเช่นกัน
ในกรณีนี้ผู้ขายคือ Major ผู้ซื้อจะเป็น CPN หรือ AWC ใครล่ะได้ประโยชน์ ต้องบอกก่อนว่าสิ่งที่ SF มีหลักๆก็คือ เมกาบางนา ส่วนห้างสรรพสินค้าหรือ Community Mall อื่นๆมีสัดส่วนของกำไรไม่มากนักเมื่อเทียบกับเมกาบางนา ซึ่งการเติบโต ก็เป็นไปตามการขึ้นราคาของค่าเช่าและการสร้าง Mall ใหม่ๆ แต่ CPN กับ AWC ซื้อไปได้อะไรมากกว่านั้นเราลองมาแจกแจงเป็นข้อๆดังนี้
1. เมกาบางนาเป็น สุดยอดห้างสรรพสินค้าที่อยู่ทางฝั่งตะวันออก ซึ่งแต่เดิมห้างที่โดดเด่นที่สุดคือ เซ็นทรัลบางนา แต่เมื่อเมกาบางนาสร้างเสร็จความนิยมในเซ็นทรัลบางนาก็ดูจะลดลงไปมากๆ แม้ว่าจะมีการปรับปรุงอีกหลายอย่างก็ไม่สามารถได้รับความนิยมเหมือนเดิม ดังนั้นในแง่ของเซ็นทรัลถ้าได้ไปเขาจะยึดห้างสรรพสินค้าตามทิศต่างๆได้ทั้งหมดและยึดหัวหาดด้านตะวันออกกลับมาได้ ส่วนถ้าทาง AWC ได้ไปก็สามารถปักธงและมีแบรนด์ห้างสรรพสินค้าชั้นนำได้ทันที เพราะตัว AWC เองก็ยังไม่มีห้างที่เป็น ICONIC ระดับนี้
2. เมกาบางนามีที่ดินเหลืออีก 50 ไร่ ไม่นับในส่วนที่สร้างเป็นเมกาบางนา (ที่ดินที่เมกามีทั้งหมดประมาณ 250 ไร่) ซึ่งทาง SF หรือว่า Major ไม่สามารถทำอะไรได้นอกจากขายหรือให้เช่า ต่างจาก CPN และ AWC ที่สามารถนำไปสร้างโรงแรม ศูนย์ประชุมระดับโลก หรือแม้กระทั่งคอนโดหรือ Residential ให้เช่าหรือให้ซื้อได้ เนื่องจากเป็นทำเลที่ดีที่สุดทีใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ด้วยประเด็นนี้ ที่ดิน 50 ไร่ที่ว่างในเมกาในมือของ SF ไม่สามารถทำอะไรได้เท่ากับอยู่ในมือของ AWC หรือ CPN
3. เมการังสิต เมกาบางนาและ SF มีแผนงานการสร้างเมการังสิตมานานแล้วติดที่ผังเมือง ทำให้ไม่สามารถสร้างได้แม้ว่าทาง SF จะสามารถซื้อที่ดินได้เรียบร้อยแล้วก็ตาม ซึ่งในกรณีนี้ด้วยการเป็นบริษัทใหญ่ของ CPN และ AWC การยื่นขอสิ่งต่างๆจากภาครัฐน่าจะทำได้ง่ายกว่าทาง SF อย่างมาก ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการไม่สามารถขอก่อสร้างได้เนื่องจากติดปัญหาทางผังเมือง อาจจะเป็นโอกาสแทนถ้าอยู่ในเมือของ CPN หรือ AWC
4. การได้เป็น Partner กับบริษัทระดับโลกกับ Ikea สำหรับ SF คงทำได้เพียงการสร้างเมกาบางนาหรือเมการังสิต แต่สำหรับ ตระกูล สิริวัฒนภักดีหรือ จิราธิวัฒน์ อาจจะสร้าง โอกาสได้อีกมหาศาลนอกเหนือจากนี้
5. ที่ดินที่บางใหญ่ ซึ่งแต่เดิมจะสร้างเป็น เมกาบางใหญ่แต่ไม่สามารถรวบรวมที่ดินได้มากเพียงพอ ทำให้เซ็นทรัล เวสต์เกต สามารถขึ้นได้ก่อน สำหรับ SF คือที่ดินรอการขายเท่านั้น แต่สำหรับ CPN สามารถนำไปต่อยอดกับเซ็นทรัล เวสต์เกตได้อีกมากทีเดียว
6. การกีดกันคู่แข่ง เซ็นทรัลและ AWC ก็มีการสำรวจและมองหาโอกาสในการลงทุนต่างๆตลอดเวลา ซึ่งหากใครได้ที่ดินต่างๆที่ SF มี หรือเมกาบางนาไป ก็เป็นการดับฝันอีกฝ่ายในหลายๆพื้นที่หลักใน กทม เลยทีเดียว
7. หากใครก็ตามที่ได้ SF ไปก็จะได้ทีมงานเมกาบางนาซึ่งมีความสามารถในการสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ดังนั้นถ้าเราลองมองง่ายๆว่า เมกาบางนาและสินทรัพย์ที่ดินที่กล่าวมามีค่า 7 -8 บาท(ค่าสมมติ)ในมือของ SF และเครือ Major สิ่งเดียวกันนี้อาจจะมีมูลค่ามากกว่า 12 บาท (ค่าสมมติ) สำหรับ AWC และ CPN ก็เป็นได้ด้วยโครงสร้างบริษัทที่กล่าวมา
สิ่งที่เราวิเคราะห์เราเชื่อว่า ดีลต่างๆ จะเกิดขึ้นได้ ผู้ซื้อและผู้ขายต้องได้ประโยชน์ด้วยกันทั้งสองฝ่าย ซึ่งในกรณีนี้เราเชื่อว่าหาก Major ขาย SF จริงก็น่าจะได้ประโยชน์มากกว่าการถือ SF ไว้ ส่วน CPN และ AWC หากซื้อ SF ก็น่าจะได้ประโยชน์มากกว่ามูลค่า ที่ SF มีในมือคนอื่นเช่นกัน เพื่อนๆล่ะคิดว่าใครได้ใครเสีย
บทความนี้เราไม่ได้ต้องการชี้นำว่าราคาซื้อขายเท่าใดเหมาะสม ไม่ได้ต้องชี้นำว่า ดีลการซื้อขายนี้จะเกิดจริงหรือเป็นเพียงข่าวลือ แต่เราต้องการนำเสนอแนวทางวิเคราะห์ การซื้อขายจะเกิดขึ้นได้เพราะเหตุผลอะไรและประโยชน์สำหรับผู้ซื้อและผู้ขายเป็นอย่างไร
เอกสารอ้างอิง
ติดตาม และอ่านบทความอื่นๆของพวกเรา Frisbee & Co. ได้ที่ LINE Official: @frisbee Twitter: @FrisbeeCo Website: frisbeeandco.com
Comments